Warunki zabudowy (WZ) i analiza urbanistyczna – egzamin na uprawnienia budowlane

Podstawa prawna

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1116)
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. (Dz.U.03.164.1589)

Co trzeba umieć

• rozumieć, kiedy wydaje się decyzję o warunkach zabudowy, czyli w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• znać zakres decyzji WZ oraz jej znaczenie dla możliwości realizacji inwestycji
• wiedzieć, kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy oraz jakie organy uczestniczą w uzgodnieniach
• rozumieć zasady analizy urbanistycznej, w tym wyznaczanie obszaru analizowanego
• znać sposób ustalania parametrów zabudowy, takich jak linia zabudowy, szerokość elewacji, wysokość i geometria dachu
• rozumieć, że dla uprawnień projektowych wymagana jest szczegółowa znajomość tych zagadnień, a dla kierowania robotami znajomość ogólna
• kojarzyć przypadki, w których decyzja WZ nie jest wymagana lub postępowanie jest zawieszane

Pytania

1. Kiedy wymagane jest ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji w przypadku braku planu miejscowego?

   Odpowiedź

   ✓ przy zmianie zagospodarowania terenu, polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, oraz przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

   Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 59 ust. 1

2. Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

   Odpowiedź

   ✓ wójt, burmistrz albo prezydent

   Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 60 ust. 1

3. Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy po uzgodnieniu z odpowiednimi organami?

   Odpowiedź

   ✓ wójt, burmistrz albo prezydent miasta

   Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 60 ust. 1

4. W jakiej odległości od terenu objętego wnioskiem właściwy organ wyznacza obszar analizowany dla ustalenia wymagań zabudowy?

   Odpowiedź

   ✓ nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, ale nie mniej niż 50 metrów

   Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 61 ust. 5a

5. Jaki jest maksymalny czas, na który można zawiesić postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy?

   Odpowiedź

   ✓ 18 miesięcy

   Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 62 ust. 1

6. Kiedy postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostaje zawieszone w przypadku obowiązku sporządzenia planu miejscowego?

   Odpowiedź

   ✓ do czasu uchwalenia planu miejscowego

   Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 62 ust. 2

7. Czy możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy więcej niż jednemu wnioskodawcy w odniesieniu do tego samego terenu?

   Odpowiedź

   ✓ tak

   Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 63 ust. 1

8. Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

   Odpowiedź

   ✓ linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu

   Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §1

9. Na podstawie jakich przepisów należy ustalić linię nowej zabudowy, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej jest niezgodna z przepisami?

   Odpowiedź

   ✓ zgodnie z przepisami obowiązującymi dla nowej zabudowy

   Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §4 ust. 2

10. Jak wyznacza się szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

    Odpowiedź

    ✓ na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy z możliwością odchylenia do 20%

    Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §6 ust. 1

11. Na jakiej zasadzie wyznacza się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

    Odpowiedź

    ✓ jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich

    Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §7 ust. 1

12. W jaki sposób ustala się kierunek głównej kalenicy dachu dla nowej zabudowy w przypadku braku MPZP?

    Odpowiedź

    ✓ w stosunku do frontu terenu, podobnie jak w istniejących dachach

    Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §8

13. Jakie elementy powinna zawierać decyzja o warunkach zabudowy dotycząca nowej zabudowy i zagospodarowania terenu?

    Odpowiedź

    ✓ część tekstową i graficzną

    Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §9 ust. 1

14. Jakie są wymagania dotyczące techniki graficznej, w której sporządza się część graficzną decyzji o warunkach zabudowy?

    Odpowiedź

    ✓ musi zapewniać możliwość wykonywania kopii

    Podstawa prawna: Oznaczenia i nazewnictwo stosowane w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.: §3

15. Co należy zrobić w sytuacji wyznaczania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdy na działkach sąsiednich występuje uskok wysokości górnej krawędzi elewacji?

    Odpowiedź

    ✓ przyjąć średnią wielkość wysokości górnej krawędzi występującą na obszarze analizowanym

    Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §7 ust. 3

16. Kiedy dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji niż wynika z przedłużenia krawędzi sąsiedniej zabudowy?

    Odpowiedź

    ✓ gdy analiza wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wskazuje na taką potrzebę

    Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §7 ust. 4

17. Jakie parametry geometrii dachu ustala się na podstawie dachów istniejących na analizowanym obszarze w przypadku braku MPZP?

    Odpowiedź

    ✓ kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych oraz kierunek kalenicy głównej

    Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §8

18. Organem właściwym w sprawie wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, za wyjątkiem terenów zamkniętych, jest:

    Odpowiedź

    ✓ Wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

    Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 60 ust. 1

19. W przypadku, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, dla którego obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, postępowanie administracyjne zawiesza się:

    Odpowiedź

    ✓ Do czasu uchwalenia planu miejscowego, bez ograniczenia czasowego.

    Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 62 ust. 2

20. Rozporządzenie w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, określa sposób ustalania wymagań dotyczących:

    Odpowiedź

    ✓ Szerokości elewacji frontowej.

    Podstawa prawna: Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: §6

21. Jaką odległość od granic terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy przyjmuje się przy wyznaczaniu obszaru analizowanego, jeśli szerokość frontu działki wynosi 40 m?

    Odpowiedź

    ✓ 120 m

    Podstawa prawna: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.: Art. 61 ust. 5a

Na egzaminie najczęściej pojawia się

• pytania o to, kiedy wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy
• pytania o organ wydający decyzję WZ
• pytania o zasady wyznaczania obszaru analizowanego
• pytania o sposób ustalania parametrów zabudowy na podstawie istniejącej zabudowy
• pytania o analizę urbanistyczną i jej znaczenie
• pytania o zawieszenie postępowania w sprawie WZ
• pytania o przypadki, w których decyzja WZ nie jest wymagana

Najczęstsze pytania